¿Por qué los prestamistas venden hipotecas? Cruzada de reflectores

¿Por qué los prestamistas venden hipotecas? Cruzada de reflectores
Category: Tasas De Interés
13 enero, 2021

¿Cuándo y por qué una compañía hipotecaria vende su préstamo actual a otra compañía hipotecaria?

Los prestamistas venden sus préstamos porque el prestamista puede obtener una prima inmediata de entre el 1,5 y el 4 por ciento vendiendo su préstamo a Wall Street. Sí, esto es menos del seis a ocho por ciento de interés anual que obtienen la mayoría de los préstamos primarios para propietarios de viviendas, y mucho menos los segundos préstamos, préstamos comerciales, etc. No obstante, pueden girar el dinero varias veces al año, ganando mucho más de lo que podrían ganar con los intereses de su préstamo, y por eso lo hacen.

Vender su préstamo no solo les da el cuatro por ciento una vez. Permite que el prestamista haga otro préstamo y gane más dinero sin recibir más dinero en depósitos. Muchos prestamistas pueden cambiar el dinero de tres a seis veces al año o más, obteniendo una bonificación del doce al dieciocho por ciento además de cualquier cosa que ganen durante los pocos meses que mantienen el préstamo.

Hay varias filosofías sobre cuándo vender el préstamo. La que parece tener más adeptos en la actualidad es la filosofía pura de la casa de envasado, donde la venden inmediatamente después de cerrar, o en pocos días. Dado esto, pueden girar el dinero una docena de veces al año si trabajan en ello, vendiendo el préstamo por una prima menor, pero obteniendo doce recargos por año, que ascienden a entre el veinticuatro y el treinta por ciento del dinero.

La segunda filosofía es una que es practicada por un número más pequeño, pero aún significativo, de prestamistas, que caen más en el modelo de prestamista tradicional de hacer las cosas, y es esperar hasta que se haya recibido un pago. Dado que esto elimina una fracción notable del fraude que existe, obtienen un mejor margen de beneficio para sus préstamos. La desventaja es que tienen que retenerlo un promedio de dos meses antes de recibir el primer pago, lo que significa que solo pueden girar el dinero seis veces al año como máximo, a diferencia de las doce del modelo anterior de prestamista. Entonces obtienen seis márgenes de ganancia de aproximadamente el tres por ciento, tal vez cerca del 20 por ciento durante un año. A esto, agregan tal vez un tres por ciento, para cubrir los intereses que realmente recibieron directamente de los prestatarios. Neto: quizás el 22 por ciento. Además,esto los deja atrapados con esos préstamos donde el primer pago se atrasa, porque nadie quiere comprarlos. Mejor desde el punto de vista del comprador de bonos hipotecarios, no tan atractivo para su resultado final porque existe un alto porcentaje de posibilidades de que esos préstamos se conviertan en lo que se conoce como “morosos”. En otras palabras, default. Los compradores de bonos se quedaron atascados con los resultados del incumplimiento en el primer escenario, que el prestamista ve como algo mucho mejor que afrontarlo ellos mismos. En otras palabras, este escenario obliga al prestamista a vivir realmente con los resultados de sus escenarios de suscripción más riesgosos. En realidad, pueden vender esos préstamos, pero cualquiera que pague para asumir ese tipo de riesgo va a exigir un precio proporcionalmente más bajo, lo que se refleja en un resultado final más bajo.Por lo tanto, los prestamistas que mantienen un préstamo hasta después del primer pago generalmente tienen una suscripción más difícil que aquellos con una mentalidad pura de empaque.

Finalmente, todavía hay algunos prestamistas que esperan hasta tener tres pagos, dándoles los mejores precios de todos cuando venden. Desafortunadamente, les toma alrededor de cuatro meses poder hacer esto, por lo que obtienen el cuatro por ciento del préstamo, pero solo pueden entregar el dinero tres veces al año. En realidad, esto les da la oportunidad de solucionar los problemas de pago de facturas que podrían haber afectado al segundo grupo, pero por otro lado, más personas tienen un pago atrasado en algún lugar de los tres primeros. Nadie quiere pagar un buen precio por préstamos que no están al día, y un poco menos si ha estado en mora pero ya no lo es, ya que eso es una señal de posibles problemas futuros. Estos prestamistas obtienen tal vez el 12 por ciento anual en el margen de financiación, más el cuatro por ciento aproximadamente por los intereses que realmente reciben de los prestatarios, lo que equivale a una compensación del dieciséis o diecisiete por ciento. No hace falta decir que,este modelo ha caído en desgracia en gran medida en la mayoría de los prestamistas porque no pone tanto dinero en los resultados de la empresa, pero aún así obtienen más del doble de lo que gana el prestamista que realmente tiene el préstamo por año.

La venta de préstamos ha sido parte de lo que ha reducido las tasas de las tasas de años anteriores, ya que los prestamistas se enfrentan a una mayor competencia de otros prestamistas que “quieren participar” de ese veinticuatro a treinta por ciento por año de cancelar los préstamos, y se ven presionados a entregan tasas más bajas por el hecho de que la mayor parte de su dinero proviene de la venta del préstamo, en lugar del servicio de préstamos que otorgan. Muchos prestamistas conservan los derechos de administración cuando venden el préstamo, ya que esto les proporciona ingresos continuos. De hecho, muchas personas cuyos préstamos se han vendido varias veces desconocen este hecho, ya que todavía están enviando el cheque a la compañía de servicios original.

Otra cosa que esto ha impulsado es el mayor uso de penalizaciones por pago anticipado, ya que las entidades que compran los préstamos, que en su mayoría son grandes entidades de Wall Street, están muy atraídas por las consecuencias de comprar préstamos con penalizaciones por pago anticipado, y por lo tanto, pagan más ellos. Si sabe que va a obtener ese 7% durante al menos tres años, o que obtendrá un golpe único del tres por ciento si no lo hace, está dispuesto a pagar más por esos bonos que si las personas involucradas pudieran simplemente entregarle su dinero en cualquier momento. Muchas veces, el mercado de hipotecas de alto riesgo ofrecerá a las mismas personas una tasa mejor con una penalización por pago anticipado que el mercado de papel A sin una penalización por pago anticipado. Está muy bien ahorrar medio por ciento en una hipoteca de medio millón de dólares, que es de $ 2500 por año, pero si no dura los tres años, se queda fuera de $ 15,000,¡el doble del máximo que podría ahorrar! Las multas por pago anticipado son principalmente para hacer que las hipotecas agregadas sean más atractivas para Wall Street.

Por último, debo mencionar que si está totalmente comprometido a emitir el cheque al mismo prestamista y enviarlo a la misma dirección y está dispuesto a pagar un precio por él, existe tal cosa. Se llama préstamo de cartera y puede calcular que la tasa de interés será aproximadamente un uno por ciento más alta, o tal vez un poco más. Incluso allí, no es que legalmente no se puedan vender, es que tienen un precio más alto para compensar el hecho de que ciertos préstamos no cumplen con los criterios estandarizados para ventas en paquetes de cincuenta millones de dólares aproximadamente, pero aún así pueden estar perfectamente buenos préstamos. La tasa de interés más alta (precio del dinero para el consumidor) está ahí para contrarrestar la tasa de rendimiento más baja para el prestamista.