Uso de dinero de inversores privados para propiedades REO mayoristas

Uso de dinero de inversores privados para propiedades REO mayoristas
Category: Crédito Fiscal
13 enero, 2021

Si está considerando invertir en propiedades de propiedad de un banco, tendrá que ser un comprador en efectivo, obtendrá las mejores ofertas al hacerlo . Esto significa que se le pedirá que muestre un comprobante de fondos, que generalmente es un extracto bancario que muestra que tiene el efectivo disponible para comprar la casa.

¿Qué es el dinero de los inversores privados? Si no tiene el efectivo disponible, deberá pedir prestado el dinero a alguien que sí lo tenga. Si tiene un familiar o amigo con acceso a efectivo, es posible que esté dispuesto a prestarle dinero para comprar una propiedad a cambio de que usted le dé una primera hipoteca sobre la propiedad. Se convertirán efectivamente en el banco y se le pedirá que les haga un pago mensual.

Hay profesionales del negocio inmobiliario que realizan este tipo de préstamos a personas que no son familiares. Se les llama prestamistas de dinero fuerte. La única diferencia entre un prestamista de dinero fuerte y un inversor privado es la tasa de interés . Pedir prestado a la tía Sallie podría costarle un 8% anual en intereses. Una hipoteca de dinero fuerte típica en el mercado actual sería del 10% al 15% más 3 puntos por adelantado.

Ventaja de utilizar el dinero de los inversores privados ¿Por qué alguien pediría dinero prestado a una tasa de interés tan alta? Veamos un ejemplo. Suponga que podría comprar una propiedad REO propiedad de un banco por $ 40 000 cuando la casa tiene un valor real de mercado para un comprador que no es en efectivo de $ 80 000. Pagar el 15% de interés sobre un préstamo de $ 40,000 equivale a un pago mensual de solo $ 500.

Suponga que esperó 90 días para que el título de propiedad se curara y luego vendió la propiedad a un comprador de vivienda por primera vez de la FHA por $ 79,900. Suponga que pagó una comisión del 6% al agente inmobiliario y otro 6% para pagar los costos de cierre de los compradores. Aún obtendría $ 70,000 de esta transacción. Después de pagarle al prestamista de dinero fuerte los $ 40,000 que pidió prestado, aún le quedaría una ganancia de $ 30,000. Incluso si mantuvo la casa durante seis meses antes de encontrar un comprador, solo habría gastado $ 500 por mes en intereses durante 6 meses. El costo total de sus intereses solo habría sido de $ 3,000. Esto le dejaría con una ganancia neta de $ 27,000.

O expresado de otra manera, sin usar dinero inicial (pidiendo prestado todo el dinero), podría obtener una ganancia de $ 27,000. ¿Qué tan fácil sería vender una casa como esta a un comprador de vivienda por primera vez? La respuesta es que sería extremadamente fácil. Los compradores están poniendo solo $ 3,000 (3%) para comprar una casa con un pago mensual de hipoteca que es aproximadamente lo mismo que su alquiler mensual. Estás pagando todos los costos de cierre. Y el gobierno puede incluso otorgarles un considerable crédito fiscal por ser compradores de vivienda por primera vez.

Es un ganar / ganar para todos. El banco puede vender su propiedad rápidamente a un comprador en efectivo. El comprador en efectivo puede cambiar la propiedad y obtener una ganancia rápida y el comprador final de la FHA puede ser propietario de una casa por el mismo pago mensual que el alquiler.

El truco para la transacción anterior es encontrar una propiedad de $ 80,000 que pueda comprar por $ 40,000. Esta es la parte que requiere formación, conocimientos y experiencia. Encontrar ofertas como esta es una forma de arte y las personas que encuentran estas ofertas se conocen como perros de caza o exploradores de propiedades.

Muchos perros pájaro venden sus ofertas a inversores en efectivo por una pequeña ganancia. Esto se conoce como venta al por mayor. Por ejemplo, un mayorista podría contratar la compra de la casa anterior por $ 40 000 y luego venderla por $ 45 000 a otro inversor en efectivo. De esta manera, el mayorista no necesita pedir dinero prestado a un prestamista de dinero fuerte. El mayorista simplemente encuentra un trato, firma un contrato para comprarlo y luego cambia el contrato a un inversor en efectivo para obtener una ganancia. Esto se conoce como asignación de un contrato y la ganancia que se paga al mayorista se conoce como tarifa de asignación.

Cómo hacer un banco mayorista Los bancos de REO no quieren que los mayoristas cambien los contratos de propiedades bancarias. Por esta razón, los bancos no permiten contratos asignables. Esto significa que un mayorista no puede ceder una propiedad bancaria a otro inversor en efectivo. La realidad es que todavía hay formas de asignar una propiedad. Una forma es comprar la propiedad en un fideicomiso de tierras y luego asignar el interés beneficioso en el fideicomiso de tierras.

Otra forma es comprar la propiedad en una LLC y luego asignar el interés de membresía en la LLC. Sin embargo, el problema con estos métodos es que es posible que el comprador final no desee tener un fideicomiso de tierras o una LLC.

Por esta razón, la mejor manera de vender una propiedad bancaria a otro inversionista en efectivo es tener lo que se conoce como un cierre doble. Esto significa que el mayorista esencialmente compra la casa al banco y luego, simultáneamente, el mismo día, la vende a otro inversor en efectivo. La desventaja es que el mayorista pagará el doble de costos de cierre.

Si un mayorista tiene un contrato firmado y vende al por mayor el trato a un comprador final, entonces, si el mayorista tiene poco efectivo, es posible que necesite lo que se conoce como financiación transaccional. El financiamiento transaccional es perfecto para propiedades bancarias y ventas al descubierto que un mayorista está cambiando a un comprador final. Dado que los bancos no permiten contratos asignables, el mayorista deberá programar un cierre doble con el comprador final.

Los cierres dobles, también conocidos como cierres simultáneos, permiten a un mayorista programar dos cierres consecutivos para la misma propiedad el mismo día. El mayorista deberá tener una fuente de fondos para pagar la primera transacción. Aquí es donde se necesita el financiamiento transaccional (también conocido como fondos el mismo día y un tipo de préstamo de dinero privado) .

Si está buscando cambiar una propiedad bancaria, entonces tendrá dos contratos y dos cierres. El primer contrato es entre el banco (vendedor) y usted (comprador). El segundo contrato es entre usted (vendedor) y su comprador final (comprador). El comprador final es la persona que en última instancia será el propietario a largo plazo de la propiedad.

Ejemplo:

  • Un banco
  • B usted
  • C Comprador final Suponga que tiene un contrato con el banco para comprar una propiedad del banco a $ 40 000 (primer contrato). Esto se conoce como transacción AB .

    Comercializa esta propiedad a sus compradores en efectivo y encuentra un comprador en $ 45,000. Firma un contrato con este comprador en el que usted es el vendedor y él el comprador (segundo contrato). Esto se conoce como la transacción BC .

    La diferencia entre los dos contratos (después de deducir los costos de cierre) es su ganancia con la que se irá al cierre. Como hay dos contratos, hay dos cierres. Esto significa que pagará el doble de costos de cierre. Sin embargo, podrá vender al por mayor una propiedad bancaria utilizando este método y evitar las limitaciones de una cesión tradicional de contrato que los bancos no permiten.

    Lex es el fundador y director ejecutivo del Distressed Real Estate Institute, que capacita a los inversores inmobiliarios en dificultades sobre cómo encontrar ofertas inmobiliarias al por mayor. Se especializa en la compra de ejecuciones hipotecarias y casas REO propiedad de bancos y ofrece tutoría privada, recorridos en autobús, campamentos de entrenamiento y cursos de estudio en el hogar para inversores inmobiliarios.

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